다가구 빌라 경매 낙찰대금 외 비용 정리

낙찰대금 외 경매 낙찰 후 들어가는 비용들이 있습니다. 낙찰대금 외 들어가는 비용까지 생각해서 경매 투자금을 설정하면 스트레스받지 않고 경매투자를 진행할 수 있을 것입니다. 

 

경매 낙찰대금 외 추가 비용 리스트

다가구 빌라를 3억3천만원에 입찰 후 낙찰이 되었습니다. 낙찰 후 1달 안에 낙찰 대금을 납부해야 합니다. 3억 3천만을 납부했다고 끝이 아닙니다. 낙찰대금 외 추가로 들어가는 비용이 있으니 그 비용까지 감안하시고 투자금을 산정해야 마음 편하게 임대까지 완료할 수 있습니다. 낙찰대금 외 추가로 들어가는 비용으로는 다음과 같습니다. 

 

1. 취등록세

2. 명도비

3. 부분 수리비용

4. 공과금(수도세, 전기세, 가스비)

5. 재산세

 

1주택자 취등록세는 1%

다가구 빌라를 낙찰받을 당시에 저는 무주택자이기에 낙찰받은 다가구 빌라가 저의 1 주택이었습니다. 지금도 그렇지만 1 주택자는 취등록세가 1%~3%입니다. 저는 1.2% 나온 것 같습니다. 거기에 법무사 비용까지 합쳐서 취등록세는 토탈 550만 원의 비용이 들어갔습니다. 법무사를 통해 신고하지 않고 셀프로 신고하게 되신다면 법무사 비용 100만 원 정도를 아낄 수 있을 것입니다. 추후 아파트를 경매로 낙찰받게 되었을 때는 셀프로 취등록세 신고를 했었습니다. 결코 어려운 절차가 아닙니다. 다만 물건이 거주하시는 곳과 먼 거리에 있다면 시간과 불편함을 감수해야 되긴 합니다. 

 

가장 큰 돈이 들어가는 명도

부동산 사무실에서 일을 할 때 사장님이 명도를 진행하는 방법을 잘 보고 배운 경험으로 다가구 빌라를 낙찰받고 명도를 직접 할 수 있었습니다. 일반인이 명도를 하는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 저 역시 한 가구가 끝까지 버티는 바람에 스트레스를 받았었습니다.  

일반인이 하기엔 어려운 작업이기에 경매 컨설턴트에게 맡기는 경우가 많습니다. 보통 컨설턴트에게 명도를 맡기게 되면 명도비가 1가구당 500만 원을 받기도 합니다. 다가구 빌라에 6가구가 있다면 3천만 원 가지도 받을 수 있는 금액입니다. 

명도비가 1가구당 500만원이 책정되는 이유는 명도비에 이사비가 포함되어 있기 때문입니다. 기존에 살고 있는 세입자는 자신의 보증금도 받지 못하고 나가야 되는 상황이기에 이사비라도 챙겨주는 것입니다. 원래는 명도시 이사비를 챙겨주지 않아도 법적으로 문제가 없지만 경매 명도에서 관례가 되어버린 것 같습니다. 

만약 이사비를 주는데도 나가지 않도 버틴다면 법적으로 대응을 해야 합니다. 법적으로 대응하면 강제 철거가 들어가고 강제 철거된 짐을 보관하는 창고 비용도 들어가기 때문에 가구당 500만 원 정도의 명도비가 책정되는 것 같습니다. 

 

가장 좋은 명도는 기존에 살고 있는 세입자가 이사가지 않고 계속 거주하도록 만드는 것이 좋습니다. 그러면 이사비도 필요 없고 문제 일으킬 일도 없고 그 집의 수리도 필요 없게 됩니다. 하지만 대부분의 세입자는 이사를 선택하는 것 같습니다. 이사를 가지 않는 상황은 세입자가 자신의 보증금을 받을 수 있는 상황뿐인 것 같습니다. 

 

저는 명도를 직접 하게 되서 명도비를 거의 안 내다시피 했지만 명도를 전문가에게 맡기시는 분이라면 천만 원 이상의 명도비가 필요하니 준비해두셔야 합니다.

저는 4가구를 명도진행을 하게 되었고, 이사비로 300만 원이 들어가고 강제철거비용으로 30만 원 정도 들어갔습니다. 총 6가구였지만 1가구는 연장 계약을 진행했고 1가구는 이미 이사를 나갔던 터였습니다. 3가구에 100만 원씩 들어가고 1가구는 끝까지 버텨서 결국 강제 철거를 진행해서 철거비용 30만 원 정도 들어갔습니다. 

 

자칫하면 큰 돈 들어가는 수리비용

오래된 다가구 빌라였지만 깔끔한 컨디션을 유지하고 있었습니다. 문틀이나 몰딩이 좀 예스럽긴 했지만요... 그래서 큰 리모델링은 하지 않고 부분 수리와 교체를 진행했습니다. 기본적인 부분 수리는 다음과 같습니다. 

 

가구당 수리 비용 (18평)

1. 싱크대 문, 가스레인지, 후드 교체 (40만원)

2. 욕실 욕조 교체 및 샤워부스 시공 (50만 원)

3. 거실 등, 방등 교체 (10만 원)

4. 도배 시공 (40만 원)

5. 장판 시공 (30만 원)

6. 기타 비용 (10만 원)

 

부분 수리 및 교체시 가구당 대략 200만 원 정도의 비용이 들어가는 것 같습니다. 5가구 부분 수리 및 교체를 진행해서 1000만 원 정도 소요되었습니다. 올 리모델링 시 비용 1000만 원과 비료 해서 비용적으로도 저렴합니다. 거주하기에 지나치게 낡은 컨디션이라면 올 리모델링을 진행해야겠지만 제가 낙찰받은 다가구 빌라는 부분 수리 및 교체로도 괜찮은 컨디션을 만들 수 있었습니다. 

 

밀린 공과금과 재산세

집이 경매에 나왔다면 그 집주인은 아마 연락이 두절 상태일 것입니다. 그러면 세입자는 그때부터 월세를 안내는 거죠. 보통 경매에 나오기 시작하면 낙찰되기까지 1년 정도의 시간이 걸립니다. 본인 집이 월세고 경매에 나왔다면 1년 동안 월세 안 내고 사는 겁니다. 공과금도 안내고 사는 집도 있습니다. 그래서 보통 경매에 낙찰되고 공과금을 확인해보면 밀린 전기세와 수도세, 가스비가 있습니다. 한 번에 정산을 하면 적게는 몇 십만 원에서 많게는 백만 원이 넘어갈 수가 있습니다. 

제가 낙찰받은 다가구 빌라는 기존에 살고 있던 세입자들이 공과금을 잘 내시면서 살고 있던터라 밀린 공과금은 거의 없었고 수도세만 30만원 냈었습니다. 

 

그리고 7월에는 재산세 납부를 해야 합니다. 낙찰 받은 때가 6월이라면 한 달 뒤에 재산세를 내야 합니다. 1 주택자라면 재산세는 20만 원 내외입니다. 저는 26만 원 냈습니다. 

(종합부동산세도 있지만... 제외하겠습니다)

 

경매 진행 시 낙찰대금 외 비용도 충분히 고려해서 투자금을 준비하셔야 추가 비용으로 스트레스받지 않고 여유 있게 진행하실 수 있습니다. 전문가와 상의해서 충분한 준비를 하셔서 성투하시기 바랍니다.