전세가격과 매매가격이 비슷한 주택이 위험한 이유

전세 가격과 매매 가격이 비슷한 주택에 전세로 들어갈때는 주의해야 합니다. 전세 가격과 매매 가격이 비슷하다는 것은 그만큼 위험 요소가 많은 주택이기 때문입니다. 집주인이 사기를 칠 수도 있고 사기를 안친다고 해도 임차인은 전세 보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다. 이번 포스팅을 통해서 전세가격과 매매가격이 비슷한 주택에 전세로 들어갈때 피해를 받지 않도록 도움이 되었으면 좋겠습니다. 

 

 

집주인이 마음만 먹으면 사기를 칠 수 있다.  

≪사기꾼 A의 시나리오≫

1. A는 대리 매수자로 길거리 노숙자를 돈 몇 푼에 미리 섭외를 한다.
2. A는 저당없는 집에 임차인이 들어오면 전세 보증금 2억원으로 매매 대금 2억원을 대신하기로 소유자와 부동산에 미리 협의를 한다.
3. 임차인은 이사들어오는 날에 현 소유자에게 전세 보증금 2억을 입금하고 전입 신고를 한다.   
4. 전세 보증금 입금이 되면 입금되는 그날 사기꾼 A는 노숙자 이름으로 매매계약을 진행하고 매매한 그날 은행에서 주택을 담보로 매매가와 같은 2억을 대출 받는다.  
   *전입신고 효력은 신청한 다음날 발생하기 때문에 임차인보다 은행이 선순위 저당권으로 등록됩니다. 
   *저당권이 없는 주택이기 때문에 1순위가 가능한 은행은 매매가와 가까운 금액을 대출 해주게 됩니다. 
5. A는 은행에서 대출받은 돈을 가지고 도망가고 대리 소유자인 노숙자는 대출금을 갚을 수 없기 때문에 집은 경매로 넘어갑니다. 

 

피해자는 임차인 > 노숙자 > 은행

• 노숙자의 피해
  노숙자는 돈 몇 푼에 본인 인적 사항을 팔고 경매로 넘어간 주택의 소유자가 됩니다. 노숙자는 은행에 대출금을 갚지 못해 주택은 경매로 넘어가게 되고 노숙자는 한순간에 범죄자가 되는 것입니다.  
  
  
• 임차인의 피해
  임차인은 전세로 들어갈 주택에 근저당이 없는것을 확인 했지만 사기꾼 A가 전입신고 및 확정일자 효력이 다음날 00시에 발생되는 텀을 이용해 매매계약을 치룬 당일 은행에 대출을 받게 됩니다. 결국 은행이 선순위 근저당권이 설정 되었기 때문에 경매에 넘어가더라도 전세 보증금 2억은 배당받지 못하는 상황이 되었습니다. 
  
  
• 은행의 피해
  주택을 담보로 대출을 해주었지만 경매에서 대출한 만큼의 비용으로 낙찰되지 않는다면 그만큼 은행또한 피해입니다. 

 

전세가격과 매매가격이 동일한 주택은 99% 전세보증금으로 매매가 진행되는 물건입니다. 

전세가격과 매매가격이 동일한 주택은 99% 전세보증금으로 매매가 진행되는 물건입니다. 부동산에서는 전세 임차인을 먼저 맞춰놓고 그다음 주택을 소유 할 매수인을 맞춰놓습니다. 

매수인은 취등록세만 본인 돈으로 내고 매매금액은 전세보증금으로 대체를 하게 됩니다. 이렇게 주택을 매수하는 이유는 여러가지 있지만 그 중에는 위험한 유형도 있습니다. 

1. 무자본으로 주택을 매입하고 몇 년뒤 시세차익을 내려는 투자자 
2. 돈이 필요해서 무자본으로 주택을 매입하고 주택을 담보로 은행 대출을 받으려는 사람
3. 대리 매수자를 이용해서 은행 주택담보대출을 받고 사기 치려는 사람

1번은 투자자에 해당되기 때문에 은행 대출을 받을 필요는 없겠지만 2번과 3번은 충분히 임차인이 전세 보증금을 돌려 받지 못하는 상황입니다. 상당한 주의가 필요합니다. 

 

 

전세사기 피해를 막는 방법은?  ☆매우 중요☆

1. 임차인이 전세 계약을 할 때 보증금 잔금을 치루고 이사 들어오는 날 소유자가 주택담보 대출을 받지 못하도록 특별조건을 기재하는 방법 
2. 이사 들어오는 날 전세보증금 잔금을 은행업무가 마감한 4시 이후에 입금하는 방법
   4시 이후에 잔금을 입금하면 A의 매매계약도 늦어지고 은행업무가 끝났기 때문에 대출을 받을 수도 없고 주택의 선수위는 임차인이 1순위가 됩니다. 
3. 전세 보증보험에 가입이 가능한 주택인지 확인 해야 합니다. 
   계약 당시에는 보증보험 가입이 가능한지 확인 할 수 없습니다. 계약 후 잔금을 지급하기 전까지 보증보험가입 문의 꾸준히 진행하시어 보증보험 가입이 가능한 주택으로 확인 될 때 잔금을 지급합니다. 
   *계약시 보증보험에 가입이 안 될시 계약금을 돌려 받을 수 있는 조항을 기재해야 합니다.