전세 보증금을 지킬 수 있는 방법 알려드립니다.

서울이나 수도권에서 전셋집을 구하기 위해서 은행에서 대출을 몇 억씩 받아야 하는 슬픈 현실이 현재입니다. 아파트도 그나마 괜찮은 곳으로 들어가려면 4억에서 5억은 최소 금액인 것 같습니다. 서울에서 좋은 아파트는 10억은 있어야 되지 않을까 싶네요. 

그래서 수도권 빌라로 알아보시는 분들도 많은것 같습니다. 그래도 2억이나 3억으로 3룸 정도는 구할 수 있기 때문입니다. 돈이 없어서 수도권으로 가서 빌라로 알아보기까지 하는데 이런 형편에 부동산 계약을 자세히 몰라서 집주인이나 부동산에 사기를 당해서 전세 보증금을 날려버리는 일이 종종 보이곤 합니다. 

절대적으로 전세 보증금을 안전하게 지키면서 계약을 진행해야 겠습니다. 오늘 전세 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해서 포스팅해보도록 하겠습니다. 

 

전입신고, 확정일자에 대해서 알아야 합니다. 

부동산 계약시 계약금 5% 혹은 10%를 집주인에게 입금하고 나머지 잔금은 이사 들어가는 날(부동산을 임차받는 날)에 입금합니다. 이사를 하는 즉시 동사무소에가서 전입신고와 확정일자 신청을 해야 합니다. 

전입신고와 확정일자를 받아놔야 세입자로서의 권리가 인정이 됩니다. 만약 전세로 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 등의 문제가 생겼을 때 전입신고와 확정일자로 세입자의 권리를 인정받아 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 

전입신고, 확정일자를 받지 않으면 세입자로서 인정이 안되기 때문에 집에 문제가 생겼을때 보호를 받을 수 없습니다. 

 

 

전입신고, 확정일자 효력이 다음날 00시부터 발생하는 점을 악용하는 사례가 있습니다. 

전세 들어가는 집에 근저당권 설정이 없는 집인 것을 등기부등본으로 확인을 하고 계약을 했지만 이사 들어가는 날 전입신고 및 확정일자를 신청하면 그 효력은 다음날 00시부터 발생하게 됩니다. 이 텀을 이용해서 집주인은 임차인이 이사 들어오는 그날에 은행에서 주택담보대출을 받아버리기도 합니다. 

집주인이 집을 담보로 대출을 받아버리면 전세로 들어가 집이 은행에 저당권이 잡히고 경매에 넘어가 문제가 생겼을때 임차인이 1순위가 아닌 은행이 1순위가 되어 낙찰 배당금을 은행이 가져가 버립니다. 결국 전세 보증금을 날리게 되는 문제가 발생합니다. 

 

 

어떻게 전세보증금을 보호할 수 있을까요?

1. 부동산 계약시 "임차인이 전입신고 및 확정일자를 받기 전에 집주인이 은행 대출을 받을 시 본 계약을 파기하고 전세 보증금을 임차인에게 돌려준다."라는 특약사항을 기재해야 합니다. 
   
   
2. 전세보증보험에 가입이 가능한 집으로 계약을 해야 합니다.
   집에 문제가 생겨 전세보증금을 돌려받지 못할 상황이 생기면 집주인 대신 주택도시 보증 공사에서 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.
   하지만 주택도시 보증 공사에서도 모든 집에 대해서 전세보증보험을 가입시켜 주지 않기 때문에 전세보증보험 가입이 가능한 집으로 들어가시면 안전합니다. 
   
   *전세보증보험 가입이 안되는 경우는 전세가가 매매가와 거의 동일하거나 매매가 대비 대출이 많이 잡혀 있으면 가입이 불가합니다. 
   근저당권이 잡혀있지않고(대출이 없는) 매매가와 전세가와 어느 정도 차이가 있는 집을 보시고 전세보증보험에 가입하세요. 
   
   
3. 전세권을 설정합니다. 
   전입신고와 확정일자는 신청후 다음날 00시부터 효력이 발생하지만 전세권 설정은 신청 당일부터 효력이 발생합니다. 전세권은 등기부등본에도 기재가 되는 권리로 집에 문제가 생겼을 시 임차인이 집을 경매에 넘길 수 있기도 합니다. 
   하지만 전세권 설정은 집주인이 동의해야 가능하기 때문에 집주인이 잘 해주지 않는 경우가 많습니다. 위 1번과 2번으로도 전세보증금을 보호할 수 있지만 그럼에도 불구하고 더 안전하게 보증금을 지키기 위해서는 집주인이 전세권 설정에 동의하는 집을 찾으시면 되겠습니다.