다가구 빌라 경매로 월세받고 목돈 만들기

늦은 회사생활을 그만두고 제대로 돈을 벌어야겠다는 생각을 하고 시작한 첫 경매 투자 이야기입니다. 투자금 8천만 원으로 경매를 통해 다가구 빌라를 구입하고 현재 월 170만 원(대출이자 제외) 월세 받고 있는 후기를 공유합니다. 

 

일반 직장인이 퇴사후 경매 투자를 하게 되다.

20대와 30대 초반을 딴따라 생활로 날려버렸다. 딴따라라고 표현해서 같은 동종업에 계시는 분들께 죄송합니다. 저에게는 그런 생활이 재밌었기도 했지만 결국은 내 손에는 돈 한 푼 쥐어주지 못한 시절이기에 지금 생각하면 아쉬운 시간들이었습니다. 

늦은 30대 중반에 들어서서 스포츠마케팅 회사에 입사하게되었습니다. 1년 동안 열심히 회사생활을 하면서 모은 돈은 1천만 원이었습니다. 힘들게 회사생활을 했는데 고작 천만 원밖에 모으지 못한 현실을 보면서 돈을 벌려면 무엇을 해야 하는지 그때부터 생각하기 시작했던 것 같습니다. 

그리고 때마침(?) 코로나가 터지면서 회사가 어려워졌고 월급도 50%로 삭감되기에 이르렀고 더이상 회사생활을 이어나갈 수 없다는 판단에 회사를 그만두게 되었습니다. 

회사를 그만두는 시점에서 돈을 벌기 위해서는 투자를 해야된다는 생각을 하게 되었고 마침 예전 딴따라 시절 선거운동을 도와드렸던 지인을 통해 경매 부동산에서 일을 하게 되었습니다. 6개월간 사장님을 따라서 임장을 가고 경매 입찰에 참여하면서 경험을 쌓게 되었습니다. 임장을 가지 않고 경매 입찰에 참여하지 않는 시간에는 부동산에서 일반 원룸 중개를 하면서 나오는 중개수수료로 월급을 대신했고요. 

부동산서 일을 한지 3개월 만에 괜찮은 매물이 나와서 사장님이 저에게 그 건물을 추천했고, 경매 입찰 후 3억 3천에 낙찰받게 되었습니다. 

 

다가구 빌라 3억3천만원에 낙찰

사장님이 추천해주신 경매물건은

- 감정가 : 5억8천

- 유찰 : 3회

- 최저가 : 2억 8천

- 준 공년 : 2006년

- 토지 : 84평

- 연면적 120평

- 세대수 : 6가구 (각호 2룸)

의 경남 통영의 다가구 물건이었습니다. 

 

같이 임장을 가서 저 또한 확인한 매물이었고 준공일로부터 15년이 지난 물건이었지만 저렴한 가격에 나와있는 매물이었습니다. 집안을 자세히 확인할 수 없었지만 창문 너머로 보이는 집 안의 상태는 나쁘지 않은 상황으로 보였습니다. 

당시 정부에서 부동산법을 강화하는 시점이라 경매시장도 몸을 사리는 분위기가 역력했던 상황인지라 입찰자가 많지 않겠다는 판단이었습니다. 그래서 입찰가를 3억 2천으로 정했지만 입찰 당일 1천만 원을 높여서 3억3천에 입찰을 했고 낙찰을 받게 되었습니다. 2등은 거의 최저가를 쓴 2억 8천 후반이었습니다. 당일 1천만원을 높여 쓴 자신에 아쉬운 마음이 컸지만... 3억 3천도 저렴하게 받았기에 아쉬움을 뒤로했습니다. 

 

투자금 8천만 원에 은행 대출 2억 6천4백만 원

본 물건은 3억 3천에 낙찰 시 80%의 대출이 가능한 물건이었기에 투자금이 적어도 8천만 원이 필요한 물건이었습니다. (대출이 80% 가능한 이유는 다른 포스팅에서 다루겠습니다.)

낙찰대금뿐 아니라 취등록세와 오래된 건물이기에 부분적으로 수리가 필요하기 때문에 여유자금이 1천만 원~2천만 원은 필요한 상황이었습니다. 실제로 낙찰대금 + 취등록세 + 부분 수리 비용까지 합하니 투자금이 8천만 원 정도 소비가 되었습니다. 

(세입자가 살면서 생기는 문제에 대한 수리 비용은 제외했습니다. 세입자가 살면서 생기는 부분 수리에 대해서 다시 포스팅하겠습니다.)

 

현재 월세 170만 원(대출이자 제외), 2년 후 매매 시 1억 이상의 차익 예상

기존 세입자들의 명도를 진행하고 명도가 진행된 호실부터 부분적으로 보수를 하고 바로 임대를 내었습니다. 보통 전체 임대가 완료되기까지 6개월까지 봤었지만 다행히 10월에 명도가 완료되고 1월에 모든 호실을 임대 완료할 수 있었습니다. 

시장 조사할 때는 임대가 늦어질 것으로 판단해서 빠른 임대를 위해 월세도 조금 낮게 책정했었습니다. 임대가 이렇게 잘 될 줄 알았으면 월세를 좀 더 올려서 받아도 될 것 같았습니다. 

6개 호실의 임대를 완료하면서 6천만 원의 보증금과 240만 원의 월세가 들어오게 되었습니다. 정확히는 대출이자를 뺀 170만 원의 월세가 들어오고 있습니다. 

2년 동안 보유 후 매매 시 양도세가 비과세이기 때문에 2년이 지난 시점에 매매를 할 계획입니다. 매매 시에는 1억 이상의 차익을 예상하고 있습니다. 

 

회사를 다닐 때는 아침부터 저녁까지 일을 하고 200만 원 초반의 월급을 받았습니다. 지금은 일을 따로 하지 않아도 매달 170만 원의 월세가 들어오니 돈을 어떻게 벌어야 하는지 체감하고 있는 중입니다. 

경매투자뿐 아니라 코인 투자로 일을 안 해도 매월 돈이 들어오는 구조를 만들었습니다. 제가 이렇게 낮에 카페에서 포스팅을 할 수 있는 이유도 따로 일을 하지 않아도 돈이 들어오기 때문입니다. 

 

다가구 빌라 경매의 다른 이야기는 다음 포스팅에서 이어가도록 하겠습니다.